Ukazał się kolejny raport, w którym analitycy przewidują istotne spadki cen mieszkań. Według Emmerson Evaluation ceny mieszkań mają spadać w tempie mniej więcej 5-7 procent rocznie, aby na koniec 2022 roku znaleźć się 15-20 procent niżej szczytu hossy z przełomu 2019 i 2020 r.
 |
| fot. Dom Development |
Punktem przełomowym było oczywiście pojawienie się pandemii COVID-19. W efekcie w drugiej połowie marca i kwietniu rynek transakcyjny zamarł i dopiero od początku maja wraca do normalności.
W międzyczasie praktycznie wszystkie banki zaostrzyły warunki udzielania kredytów hipotecznych - podniosły poziom wymaganego wkładu własnego, marżę oraz ograniczyły akceptowane źródła dochodu przy wyliczaniu zdolności kredytowej.
Z drugiej strony gwałtowne cięcie stóp procentowych spowodowały znaczne pogorszenie warunków oferowanych przez banki na lokatach i kontach oszczędnościowych. Dlatego osoby posiadające gotówkę mogą być skłonne do jej ulokowania w mieszkaniach. Jednak ich liczba jest ograniczona.
Innym tropem jest na przykład giełda - tu podpowiadam, jak kupować tanie, akcyjne fundusze ETF bez prowizji.
Zdaniem analityków Emmersona zahamowanie akcji kredytowej spowoduje spadek liczby transakcji. Do tego z czasem zacznie gasnąc popyt z powodu wzrostu bezrobocia, cięcia płac i ogólnej niepewności.
Z powodu zagrożenia epidemiologicznego wzrośnie popularność działek i domów pozwalających na większą izolację od społeczeństwa.
Wszystkie te czynniki mają spowodować korektę cen mieszkań, która będzie dodatkowo napędzana przez zwiększona podaż mieszkań na rynku wtórnym. Proces będzie stopniowy i na przykład deweloperzy w pierwszym etapie, zamiast obniżki ceny, będą preferować bonusy dla kupujących -darmowe miejsce postojowe czy komórkę lokatorską.
Zresztą rynek już się nieco zmienił - niedawny hit, czyli mieszkania przeznaczone na najem krótkoterminowy bardzo często próbuje się teraz przestawić na najem długoterminowy, z różnym skutkiem - stawki najmu zaczęły spadać.
Kilka tygodni temu podobne prognozy przewidujące spadek cen mieszkań przedstawili analitycy PKO BP. Oczekują oni przeceny o około 15 procent, ale ma się ona zakończyć znacznie szybciej, mniej więcej w połowie przyszłego roku.
Z kolei NBP w najnowszym raporcie podkreśla, że w pierwszym kwartale br. ceny transakcyjne mieszkań nadal rosły. Jednak trzeba zauważyć, że pandemia zaczęła się w Polsce dopiero w drugiej połowie marca, więc nieco bardziej miarodajne dane będą za drugi kwartał.
A te zaczynają się powoli pokazywać i wskazują, że pojawiają się pierwsze kilkuprocentowe obniżki - na przykład w Warszawie.
Zmiany cen na rynku nieruchomości nie są tak dynamiczne, jak na przykład na giełdzie. Dlatego wstrzymałbym się z radykalną oceną prognoz analityków. Trzeba po prostu spokojnie czekać i obserwować sytuację.
Osobiście oczekuję co najmniej zahamowania wzrostu cen, co poprawi pozycję negocjacyjną kupujących.
A jakie jest Wasze zdanie? Zapraszam do komentarzy.
