Sprzedać mieszkanie i kupić większe, czy zostawić je i wynajmować? Pomóż podjąć decyzję

Dziś spróbujmy zastanowić się nad dylematem: czy sprzedać mieszkanie i kupić większe, czy zostawić je i wynajmować, a równolegle kupić nowe, wspomagając się wyższym kredytem?

Napisał do mnie Karol, który zgodził się na opublikowanie treści maila, aby uzyskać pomoc i poradę, także od Was, Czytelników bloga (wprowadziłem małe poprawki redakcyjne):

"Mianowicie posiadam mieszkanie (kawalerkę) o wartości rynkowej ok. 180 tys. zł. Pozostało do spłaty 34 tys. zł. Nie jest to jednak kredyt bankowy, ani nie płacę żadnego oprocentowania - wszystko poświadczone notarialnie,  a okres spłaty licząc od dziś wynosi 4,5 roku. W kawalerce obecnie mieszkam z narzeczoną. Zastanawiam się jednak nad kupnem większego mieszkania dla podniesienia komfortu, z myślą o założeniu rodziny. 


Wtedy tę kawalerkę mógłbym wynająć za ok. 1000 zł + media. (co miesiąc). Posiadam również ok. 35 000 zł oszczędności i dochody rzędu 4500-5000 netto miesięcznie (koszty życia ok 1500 zł netto/miesiąc).

Reasumując:

Wartość posiadanej nieruchomości 180.000 zł, 
Oszczędności 35.000 zł 
Dochody 5000 zł -1500 zł koszty = 3500 zł/miesiąc 
Spłata mieszkania - 635 zł co miesiąc (przez 54 miesiące).

Pytanie brzmi:  czy lepiej sprzedać nieruchomość i zamienić na większą z kredytem mieszkaniowym (cena nowej nieruchomości z wykończeniem zakładam ok 330000 zł).  Czy też kupić nową nieruchomość, finansując ją z oszczędności oraz kredytu mieszkaniowego, a starą nieruchomość wynająć? Jeśli druga opcja, na ile lat poleciłby mi Pan kredyt?"

Zapraszam do odpowiedzi w komentarzach.

A jak ja to widzę? Pierwsza sprawa - bezdyskusyjnie nie warto przedwcześnie spłacać nieoprocentowanego kredytu. Ewentualne oszczędności mogą pracować na lokatach i kontach oszczędnościowych - czysty i pewny, choć stosunkowo nieduży zysk.

Teoretycznie kapitał można wykorzystać efektywniej i na przykład wziąć udział w IPO PKP Cargo (do czego sam się powoli przychylam za jakieś 10-15 tys. zł) lub podłączyć się do hossy na GPW.

Jednak osobiście uważam, że jeśli ktoś spłaca kredyt, nie powinien ryzykować swoim dachem nad głową i lepiej niech zasadniczo pozostanie przy bezpiecznych formach lokowania kapitału (oczywiście, czasem warto zaryzykować, tylko trzeba dokładnie wiedzieć, co się robi).

Teraz przejdźmy do głównego problemu.

Tu nie ma dobrej, jednej odpowiedzi. Przykładowe dwa przeciwstawne punkty widzenia przy dylemacie kupić czy wynajmować:

1. Tomek
2. Agata
 
Sam należę do zwolenników prostych rozwiązań, czyli sprzedałbym kawalerkę i uzyskał 180 tys. zł wolnej gotówki. Jeśli nowe mieszkanie faktycznie kosztuje 330 tys. zł, zaciągnąłbym kredyt ze stosunkowo wysokim wkładem własnym (korzystniejsze warunki spłaty), czyli zapewne w okolicach 200 tys. zł na 20-30 lat z możliwością wcześniejszej spłaty. Zostawiłbym sobie rezerwę gotówkową, zarówno na urządzenie mieszkania, jak też na nieprzewidziane sytuacje życiowe.

Aktualnie stopy procentowe znajdują się na bardzo niskim poziomie. Natomiast w kolejnych latach nie musi być tak różowo. Poza tym różnie toczy się życie rodzinne i zawodowe.No i nie znamy przyszłych trendów cen nieruchomości (opinie są bardzo zróżnicowane).

Co do konkretnego banku, nie chcę nikogo reklamować i tylko zachęcam do dokładnego przejrzenia wszelkich dostępnych ofert, zarówno w Internecie, jak też u pośredników i bezpośrednio w bankach (liczę też na komentarze osób, które się tematem bliżej zajmują - sam z kredytami mam niewiele wspólnego). Poza tym trzeba uważać na wszystkich po drugiej stronie lady - praktycznie każdy chce przy okazji wcisnąć niepotrzebne ubezpieczenie, drogie konto bankowe czy kartę kredytową. Nie warto się spieszyć.

No i na koniec proponuję zastanowić się, czy da się tu jakoś rozegrać wariantu z dopłatami w programie "Mieszkanie dla Młodych."