sobota, 15 czerwca 2013

Czy opłaca się kupić mieszkanie na wynajem?

Skoro blog w dużej mierze koncentruje się na inwestycjach, więc temat "czy opłaca się kupić mieszkanie na wynajem?" wydaje się całkowicie na miejscu, a można powiedzieć, że jest na czasie, ponieważ ceny mieszkań wydają się tracić impet spadkowy, a niektóre zaczęły wręcz lekko rosnąć.

Zauważyłem, ze swoje pięć minut w mediach przeżywa Sławek Muturi. Tym razem pojawił się w "Wyborczej", gdzie promuje znany nam z Kiyosakiego sposób inwestowania w nieruchomości: bierzesz kredyt, raty spłacają najemcy, a ty zarabiasz na różnicy w odsetkach.

Obok Muturiego w tekście znalazło się kilka innych osób jako przykład ludzi, którym chce się zerwać z etatem i żyć z wynajmu. Niby taka tam błaha historyjka, ale zaskakuje jej druga część.

Poproszeni o komentarz i symulację inwestycji doradcy z Home Brokera wcale nie krzyczą: - Bierzcie kredyty, kupujcie mieszkania, a zarobicie krocie! Taniej już nie będzie! Kto nie kupił, przegrał życie! (to ostatnie hasło znamy z Petrola czy Biotonu).

Zaskakują zdrowym rozsądkiem.

Wyliczają, że w obecnych warunkach kupno kawalerki w stosunkowo atrakcyjnym miejscu Warszawy (w sensie komunikacyjnym) przynosi zaledwie 140 zł potencjalnego dodatniego strumienia gotówki:

źródło: Wyborcza.biz


Bartosz Turek dodaje:

Z symulacji wynika, że się udało, mamy nadwyżkę. Ale gdyby przeprowadzić ją zaledwie 3 kwartały temu, wynik pewnie byłby ujemny. Dodatni Cash Flow jest zasługą Rady Polityki Pieniężnej. Za 2-3 lata, zakładając, że stopy procentowe wzrosną, przepływy znowu mogą zostać ujemne. Bardziej realnym czynnikiem ryzyka jest tu zmiana poziomu czynszów. Dziś pozwalają one na realizację sporych stóp zwrotu. 

Problem jednak w tym, że rodzimy rynek wynajmu jest wciąż słabo rozwinięty. Potencjalnie rosnąca w przyszłości podaż mieszkań na wynajem może wywierać presję na obniżki cen wynajmu. W tym kierunku zmierzają też działania legislacyjne rządu, który dąży do rozwoju rynku wynajmu przez osoby prawne (deweloperów, fundusze inwestycyjne, emerytalne czy inne firmy). 

Spójrzmy na sprawę tak: masz 62 tys. zł (kwota z symulacji) i możesz na przykład wpłacić do banku na lokatę/konto oszczędnościowe i mieć święty spokój.

Ewentualnie ryzykujesz i  poświęcasz swój czas na wyszukanie mieszkania, założenie sobie chomąta kredytowego na 25 lat i zaklepanie sobie co miesiąc do spłaty raty ponad tysiąca złotych (potem zapewne wzrośnie wraz ze stawką WIBOR). Następnie musisz znaleźć solidnego lokatora płacącego co miesiąc. I to wszystko dla 140 zł dodatkowego, niepewnego przychodu?

A jeśli nie będzie chętnego lokatora za 1650 i będziesz musiał zejść na 1500 zł, albo lokator zniknie i nie zapłaci, albo trzeba będzie wykonać remont (może być jedno i drugie w pakiecie)?

Uzupełnienie godz. 19:10:

Oprócz cash-flowu należy pamiętać, że wynajmujący spłaca nam też kredyt hipoteczny i z każdym miesiącem mamy dodatkowo ponad 600 zł bliżej do przejęcia mieszkania na własność, co istotnie zwiększa  rentowność, o ile znajdziemy tych płacących lokatorów.

Z tego wynika, że dla przeciętnego polskiego mieszkania (pewnie są jakieś wyjątki) tak naprawdę liczy się głównie sam ruch ceny i zarobisz niemal wyłącznie na wzroście ceny nieruchomości, o ile przekroczy on stopę inflacji (co na przestrzeni wielu lat nie zawsze następuje).

Dlatego, jeśli w Twojej szklanej kuli widać dołek cenowy i nadchodzące wzrosty, możesz kupować, a wynajem traktować jako dodatek umilający czas w oczekiwaniu na wzrost ceny mieszkania i/lub ostateczne jego odebranie z rąk banku.

Zapewne znajdą się tacy, którym operacja mniej więcej się powiedzie. Jednak ryzyko jest wysokie, często lekceważone.

Natomiast inaczej może być w przypadku wynajmu garażu (mniejszy wkład finansowy) czy lokalu komercyjnego (zetknąłem się z ludźmi, którym udało się w dobrych czasach zawrzeć długoterminowe umowy). Poza tym uważny Czytelnik wie z pewnością, że przez kilka lat aktywnie interesowałem się ziemią rolną.

Natomiast inwestorom giełdowym proponuję poszukać kandydatów do portfela (z przynajmniej półrocznym horyzontem inwestycyjnym) wśród następujących spółek z sektora deweloperskiego i budowlanego (kolejność nie do końca przypadkowa, metoda opisana tutaj):

Echo                       Mostostal Zabrze
Dom Development      Budimex
JW Construction
LC Corp

A jakie są Twoje doświadczenia z wynajmem mieszkań i innych nieruchomości?

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...