niedziela, 22 marca 2009

Jak wycenić nieruchomość i zarobić?


Przyznam się, że nigdy nawet nie rozważałem kredytu hipotecznego z tego powodu, że czułbym się dość kiepsko mając perspektywę pracy na rzecz banku przez kolejne 20 czy 30 lat. Wolałem zacisnąć zęby i więcej pracować, żeby kupić sobie mieszkanie za praktycznie własne środki. Rozumiem jednak ludzi, którzy mają na przykład małe dzieci i gnieżdżą się z rodzicami czy wynajmują mieszkanie.

Na ich miejscu po prostu kupiłbym nieco mniejsze mieszkanie na kredyt (małe dwupokojowe) - program "Rodzina na swoim" (tu trochę więcej na ten temat) też pomoże i ruszył do boju, żeby zarabiać pieniądze i odkładać na większe.


Oczywiście gdybym wiedział, że w latach 2004-2007 będzie taki odpał na nieruchomościach powiązany ze spadkiem wartości CHF, wysłałbym przelew Kiyosakiemu w podzięce za jego genialne koncepcje i teraz liczył dziesiątki tysięcy zysku. Niestety wszystko co piękne szybko się kończy i tylko współczuję tym, którzy zabrali się za tego typu pomysły w zeszłym roku, szczególnie w wakacje.

Czyż nie byłoby piękne kupić mieszkanie na kredyt, wynająć lokatorom, którzy będą nam płacić czynsz, z kolei którym będziemy spłacać odsetki i jeszcze zostanie nam pewna sumka, a co więcej wartość nieruchomości będzie rosła? Teraz obserwujemy gwałtowny upadek idei marzycieli, ale ci co weszli w to na początku mogą spokojnie skasować zysk sprzedając mieszkania póki jeszcze mają niezłe ceny

Poza tym w przyszłym roku prawdopodobnie wejdzie w życie rekomendacja T wydana przez KNF, na mocy której kredyty hipoteczne w walutach obcych (czyli praktycznie chodzi o te we frankach szwajcarskich) udzielane na dłużej niż 5 lat będą wymagały co najmniej 20% wkładu własnego.

Pora na praktyczne wskazówki.

Od razu zastrzegam, że nie jestem superdoświadczonym inwestorem w nieruchomościach, ale nie ukrywam, że temat mnie interesuje od dłuższego czasu dość mocno i być może także niedługo przyjdzie pora na debiut i w tym portfelu.

Zacznijmy od początku.

Możliwe, że rację ma Jim Rogers, który zaleca kupowanie ziemi rolnej i przekwalifikowanie się na chłopa na czas nadchodzącego kryzysu. Jednak chciałem zauważyć, że w Polsce taka ziemia przeżywa wciąż hossę i według Agencji Nieruchomości Rolnych w 2008 roku średnia cena za hektar wzrosła aż o 28% do około 12 500 zł, a dobra ziemia w Wielkopolsce sprzedawana przez ANR kosztowała aż 21,6 k za hektar. Nie jestem rolnikiem i naprawdę nie będę się wygłupiał z oceną czy to jest opłacalne czy nie, ale tanio raczej nie jest.

Co do działek budowlanych, to oceniam, że ich ceny wywoławcze zdecydowanie bujają w obłokach. Na tym rynku na pewno liczą się znajomości i na przykład kto wie, że w pobliżu powstanie na przykład nowe osiedle czy centrum handlowe, znajdzie żyłę złota.

A teraz pora na parę obliczeń. Kiedy oceniamy czy opłaca się nam kupić mieszkanie i na przykład nie celujemy w dołek ceny licząc na wzrost jego wartości można posłużyć się w miarę prostymi rachunkami. Załóżmy, że kupujesz dziś kawalerkę w centrum Warszawy za 250 000 zł. Teraz co istotne i często lekceważone to sprawdzenie ile wynosi koszt utrzymania tego mieszkania. To sprawa kluczowa, bo chodzi o to, żeby mieć jak najwyższy przychód miesięczny netto. Niech to będzie powiedzmy 1000 zł na czysto – wybrałem taką lokalizację, bo mamy tam zapewnione niemal 100% obłożenia prawie przez cały czas. Teraz policzmy: 1000x 12 = 12 000 zł. 12 000/250 000 = 4,8%. Czy taka stopa zwrotu zadowala Cię?

Zastanówmy się nad kosztem alternatywnym.

Ulokowanie tych pieniędzy w banku daje nam pewne 6% rocznie bez żadnych zmartwień poza drżeniem o sam system finansowy. W normalnych czasach logicznym rozwiązaniem byłby bank, ale teraz pomyślmy.

Jeśli nadejdzie jakaś katastrofa finansowa, akurat domy powinny stać dalej i co więcej możesz bez trudu uwzględnić rosnącą inflację podnosząc wynajem, a równocześnie wzrośnie nominalnie cena nieruchomości.

Zatem uważam, że akurat teraz jeśli miałbym do wyboru wpłacić pieniądze do banku na 5% na czysto albo kupić mieszkanie, z którego zwrot wyniesie na przykład 6% rocznie dobrze zastanowiłbym się nad tą kwestią i wybrał rozwiązanie pośrednie czyli jeszcze poczekał przynajmniej do jesieni i wybrał zakup M.

Podejrzewam jednak, że tylko niewielka część czytelników dysponuje odpowiednim kapitałem własnym na takie manewry, więc dla tych co doczytali do tego miejsca mam mały bonus. Kiedyś o nim pisałem i teraz wracam do tematu. Jeśli masz kilkanaście –kilkadziesiąt tysięcy złotych zastanów się nad … garażem na wynajem. Trzeba się dobrze rozejrzeć, ale w ten sposób możemy uratować kasę przed ewentualną przyszłą inflacją, a samochodów przecież na ulicach wcale nie ubywa. Idealne byłoby jakieś miejsce (centrum miasta czy stare osiedle) z niewielką liczbą garaży, choć wtedy cena wzrasta (nowe osiedla raczej odpadają, bo tam planowano więcej miejsc dla aut). Jednak jeśli wychodzi przynajmniej 6% rocznie zwrotu początkowej inwestycji, to akurat w obecnych czasach uważam, że jest to całkiem bezpieczna zamrażarka dla pieniędzy.

Trzeba to wszystko na spokojnie skalkulować i pamiętać o różnych podatkach i opłatach, które zmniejszają nasze zyski.

Z kolei sprzedający powinien kierować się zdrowym rozsądkiem i sprawdzić ceny transakcyjne (nie mylić z wywoławczymi) podobnych nieruchomości w sąsiedztwie w ostatnim czasie. Należy liczyć się z możliwą utratą kolejnych 30-40% w wartościach realnych w najbliższych 2-3 latach. Nie jestem prorokiem, kiedy będzie dno, ale ceny nominalne może uratować wyłącznie inflacja, czyli tak czy siak obecne ceny są wciąż całkiem niezłe, szczególnie dla osób, które kupowały mieszkania przynajmniej 5-6 lat temu.

Jeśli ktoś zajmuje się na co dzień nieruchomościami wynajmując je – chętnie poznam opinie praktyków.

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...