Kredyt hipoteczny z ubezpieczeniem kapitałowym. Czy to ma sens?

Analizy Online informują, że  w pierwszym półroczu 2013 r. wpłaciliśmy do ubezpieczeniowych funduszy kapitałowych (UFK) aż 2,4 mld zł. Jak wielka jest to suma dla naszego rynku, najlepiej świadczy fakt, ze po ponad dwóch dekadach działania branży w Polsce łączne aktywa wszystkich funduszy akcyjnych wynoszą "ledwie" niespełna 27 mld zł.

Skąd więc wziął się taki pęd do UFK?

Istnieje pewna różnica między UFK, a unit-linkiem - wyjaśnienie tutaj.

Banki i firmy finansowe tworzą coraz bardziej skomplikowane konstrukcje, aby zebrać więcej opłat od klientów, co samo w sobie jest zrozumiałe. W końcu istnieją po to, aby zarabiać. Natomiast pojawia się pytanie o ekonomiczny sens transakcji dla drugiej strony.

Można podejść zdroworozsądkowo i przy takiej propozycji pracownika banku czy pośrednika pytać o wszystko po kolei, aż do całkowitego zrozumienia mechanizmu struktury z unit-linkiem i wykrycia wszelkich kruczków, albo odpuścić sobie temat na starcie.

Jednak zdarza się też taka sytuacja, jak na przykład propozycja obniżenia marży kredytu w zamian za wejście w unit-linka. No i tu mamy prawdziwą zagadkę, a na dodatek często presję żony/męża/dewelopera związaną z finalizacją zakupu nieruchomości. Oczywiście, nasz dzielny doradca także ciśnie, aby wybrać "tańszy" wariant (dla niego lepszy, bo dostanie wyższą prowizję).

Co robić?

Takiego rozwiązania broni na blogu Macieja Samcika doradca Open Finance:

"Podam Panu przykład działania kredytu z wyższą marżą bez unit-linka i takiego z unit-linkiem w pakiecie. Załóżmy kredyt w wysokości 350 000 zł, na 30 lat. W wersji "gołej" oprocentowanie wynosi 5%, a rata 1878,88 zł, łączny koszt odsetkowy w całym okresie spłacania kredytu 326.395 zł, oczywiście zakładając stałą stopę procentową. Ten sam kredyt na 350.000 zł z oprocentowaniem 4,5% - a więc z marżą o pół punktu procentowego mniejszą - i unit-linkiem w kwocie 350 zł miesięcznie daje ratę miesięczną 1773 zł i łączny koszt odsetkowy 288.423 zł. Klient płaci ratę o 105,5 zł niższą, co można interpretować w taki sposób, że unit-link tak naprawdę kosztuje go 244,52 zł. Ale unit-link, w przeciwieństwie do wyższej raty w wariancie "gołym" idzie jednak na konto klienta."

Faktycznie mamy do rozwiązania niezłą łamigłówkę.

Sam "czysty" unit-link zwykle za bardzo nie opłaca się, o czym dyskutowaliśmy  trzy lata temu na blogu pod wpisem "Tanio sprzedam polisę Skandii!"

Żywy przykład jak wygląda tego typu inwestowanie stanowi blog Kamila. Jak na razie, przez ponad pięć lat wpłacił więcej niż zebrał kapitału, ale wydaje mi się, że istnieje jeden plus, czasem niedostrzegany przez nieszczęśliwych posiadaczy unit-linków - mają nad sobą bat w postaci comiesięcznej wpłaty i nawet jeśli inwestycje nie przyniosły oczekiwanych wyników, i tak zebrali jakiś  kapitał.

W przypadku Kamila jest to 17,7 tys. zł. Niby nie za wiele, ale zawsze coś.

No i dochodzi duży wybór funduszy niedostępnych w innym przypadku za tak niskie kwoty.

A teraz wróćmy do przykładu przedstawionego przez doradcę Open Finance.

Ja widzę to tak - rata 1878,88 zł vs 1773 zł +350 zł = 2123 zł

A zatem w wersji z unit-linkiem miesięczne obciążenie budżetu domowego jest o 244 zł wyższe.

I na to zwracam uwagę, a nie iluzoryczne i niepewne zyski z inwestowania w fundusze obciążone wysokimi prowizjami.

Poza tym doradca pisze o kredycie na 30 lat i równocześnie dodaje kosmiczną bzdurę: "zakładając stałą stopę procentową"  Takich kredytów hipotecznych nie udziela żaden bank w Polsce.

Zapewniam, że przez te 30 lat stopy procentowe wielokrotnie się zmienią i z obecnych bardzo niskich poziomów pójdą w górę. Pozostaje tylko kwestią czasu, kiedy to się stanie.

Natomiast w tak długim okresie możesz na przykład stracić pracę, a raty trzeba stale płacić. Dlatego moim zdaniem przy kredycie hipotecznym priorytetem nie jest próba spekulacji na nim (frankowcy coś o tym wiedzą), tylko zapewnienie sobie strumienia gotówki do jego spłaty.

Z tego powodu, jeżeli miałbym równolegle inwestować i spłacać kredyt hipoteczny, wolałbym zachować większą elastyczność i rozdzielił te aktywności. Na przykład w razie braku środków (po wyczerpaniu się funduszu awaryjnego) w podbramkowej sytuacji szybko zlikwidowałbym inwestycje, aby zdobyć pieniądze na kolejne raty.