13 października Open Finance opublikował raport Emila Szwedy pod jakże wymownym tytułem „Mieszkania: Zakup i wynajem lepszy niż lokata”. Później został on rozpowszechniony w wielu mediach, zarówno w internecie – na przykład Onet czy Bankier.pl, a nawet znalazł się w tradycyjnej prasie – „Polska”. Teza jest od razu przedstawiona w tytule.
Czy słuszna?
Po pierwsze, jak to mawiał Karol Marks, „Byt określa świadomość”, więc należy zacząć od tego, że raport sporządził pracownik pośrednika kredytowego. W interesie Open Finance leży sprzedaż kredytów hipotecznych i ich promocja. Lokata nie daje takich prowizji. Chyba trudno byłoby sobie wyobrazić, żeby OF zaczął namawiać ludzi do wstrzymania się z zakupami mieszkań na przykład jeszcze rok – dwa, bo to byłoby niezgodnie z ich interesami.
Po drugie, wszystkie obliczenia i porównania są dla mnie nie do końca prawidłowe, ponieważ zdecydowanie wygodniej trzymać pieniądze na 5-6% w banku niż liczyć na niepewne przychody z wynajmu.
Nikt nam nie da przecież gwarancji, że mieszkanie będzie cały czas wynajmowane, ani tego, że lokator na przykład coś nam nie zepsuje, zniszczy itp. czy zwyczajnie nie zapłaci.
Wolałbym 1500 zł dopisanych odsetek niż 1500 zł uzyskanych z wynajmu.
Zresztą polskie prawo jest ułomne i wynajmujący może wpaść w nie lada kłopoty, jeśli trafi na nieuczciwych lokatorów – znam takie przypadki (na szczęście nie z autopsji).
Po trzecie, zawsze należy premiować płynność. Jeśli mam 300 000 zł na koncie, mogę iść do banku i je wypłacić w kasie bez zbędnych ceregieli (najwyżej trzeba dać im wcześniej znać, żeby przygotowali gotówkę).
A co w przypadku mieszkania?
Szczególnie teraz trudno je sprzedać za satysfakcjonującą cenę.
Plusem legalnego wynajmu będzie możliwość opodatkowania się na 8,5% rocznie, czyli podatek jest wyraźnie niższy od 19% belkowego.
Wcześniej, kiedy łatwo było otrzymać kredyt hipoteczny, bardzo długo opłacało się brać kredyt, kupować mieszkanie i spłacać raty pieniędzmi otrzymywanymi przez wynajmujących. Na dodatek ceny nieruchomości ciągle rosły.
O właśnie i tu dochodzimy do sedna. Według mnie wynajem powinien być dla nas bonusem, a liczy się bardziej cena kupna, czyli banalne „kupuj w dołku, sprzedawaj na szczycie”.
I tu nie jestem pewien jak patrzeć na obecne ceny.
Z jednej strony siła nabywcza przeciętnej pensji (znacznie poniżej metra kwadratowego w dużych miastach) wskazuje, że miejsca do spadków jest sporo. No i rosnące bezrobocie też oznacza mniej chętnych do kredytowania się, czyli popyt spada.
Z drugiej - mamy „Rodzinę na swoim”, która nie pozwala nieruchomościom mocniej tanieć – przy okazji nie wiem czy to legalne, ale opłaca się wziąć ten kredyt i wynajmować mieszkanie innym – to jest czysty zysk (do sprawdzenia).
No i dochodzi groźba rosnącej inflacji, która pojawi się jak nie za rok to za dwa-trzy ze zdwojoną siłą, a wtedy od papierków zdecydowanie lepsze będą trwalsze rzeczy.
W każdym razie, podsumowując, nie uważam, żeby kupowanie mieszkania z głównym celem, czyli czystym rentierstwem z samego wynajmu nie wydaje mi się warunkiem wystarczającym do podjęcia decyzji kupna, przynajmniej w polskich realiach.
Zdecydowanie istotniejsza jest perspektywa wzrostu ceny samej nieruchomości w kolejnych latach.
