środa, 6 listopada 2013

Spłacać kredyt hipoteczny czy inwestować? Pomóż rozwiązać problem

Tym razem spróbujmy zająć się problemem, z którym boryka się całkiem spore grono ludzi, czyli: nadpłacać kredyt hipoteczny czy inwestować? A może jedno i drugie równocześnie? Dlatego zdecydowałem się (za zgodą Autora) opublikować fragment wiadomości:

Mam 34 lata, żonę i małe dziecko, pracuję na etacie. Właśnie zakończyłem spłacać (nadpłacać) kredyt zaciągnięty na remont mieszkania. Z zobowiązań "na dziś" został tylko kredyt hipoteczny (stan na dziś 52 517,00 CHF), żadnych rat, kart kredytowych etc. Po uwzględnieniu raty oraz wszystkich możliwych bieżących wydatków, zostaje mi ok. 1500-2500 zł/miesiąc wolnej nadwyżki. Zastanawiam się czy nadpłacać kredyt (przy takim kursie CHF)? Może trzymać nadwyżkę na lokacie? Złote monety na czarną godzinę? Spekulacja BTC? Proszę o porady.

Oprócz tego uzyskałem jeszcze takie informacje:

Bank pozwala na nadpłatę bez kosztów. Raty równe, oprocentowanie 1,01% , uruchomienie kredytu 31.01.2008 - 64 706,70 CHF. (...) Jeszcze dodam, że nie mamy oszczędności, nadwyżka każdego miesiąca szła na nadpłatę kredytu. Oboje z żoną pracujemy na etatach na umowy na czas nieokreślony.

Zapraszam do komentarzy i zobaczymy, co myślą na ten temat Czytelnicy. A tymczasem napiszę, jak sam to widzę.


Od czego należałoby zacząć? Tu nie mam żadnych wątpliwości i sugeruję na początku stworzenie solidnego funduszu awaryjnego odpowiadającego sześciomiesięcznym wydatkom rodziny. Mają to być przede wszystkim środki łatwo dostępne i dlatego idealnie do tego celu nadają się konta oszczędnościowe i krótkoterminowe lokaty. Na blogu regularnie dyskusja i ciekawsze propozycje pojawiają się na początku każdego miesiąca w oddzielnym wątku. Natomiast z uwagi na Waszą bardzo dużą ekspozycję na ryzyko walutowe, ulokowanie części oszczędności rozważyłbym we... frankach (taka rezerwa ratalna).

Skoro udaje się Wam regularnie generować nadwyżki finansowe, to już jest bardzo wiele i z pewnością szybko zbudujecie taki fundusz awaryjny. Należy z niego korzystać w rzeczywiście podbramkowej sytuacji, kiedy pojawią się niezaplanowane wydatki typu ciężka choroba, awaria samochodu czy utrata pracy. W tym ostatnim przypadku zyskujecie czas na znalezienie nowej. Po wykorzystaniu części/całości funduszu budujemy go od nowa.

A co jeśli już mamy taką poduszkę finansową?

Warto co miesiąc dorzucać do niej jakąś niedużą kwotę, rzędu 10 procent nowych oszczędności. Poza tym zastanowiłbym się nad zakupem złota lub srebra jako polisy ubezpieczeniowej przed ewentualnym krachem obecnego systemu finansowego. Standardowo mówi się o 5-10 procentach naszych płynnych aktywów, więc można po prostu zacząć od jakieś niedużej sztabki lub monety.  Trzeba być tu świadomym dużej zmienności, o czym świadczą ceny uncji złota w ostatnich latach:

Kliknij, aby powiększyć









Poza tym po rezygnacji ze skupu złota przez NBP oraz dużych ograniczeniach na Allegro, trudniej jest z  późniejszą ewentualną sprzedażą złota - jakimś pomysłem wydaje się skorzystanie z oferty jednego z dealerów handlujących kruszcem, którzy działają w sieci.

Teraz przyszła pora na zmierzenie się z zasadniczym problemem, czyli kredytem hipotecznym denominowanym w CHF. W 2008 roku nastąpił szczyt sprzedaży takich kredytów i w lecie sięgał blisko 80 procent całości. Kusiło niskie oprocentowanie i wyższa zdolność kredytowa wyliczana przez banki. A jaki jest tego negatywny skutek?

Popatrzmy na wykres CHF/PLN:

Kliknij, aby powiększyć














Przybliżona wartość kredytu w momencie uruchomienia (kurs bankowy był zapewne bardziej niekorzystny) wynosiła 64 706,7 CHF x 2,23 zł = 144 295,94 zł. Po blisko sześciu latach zostało jeszcze do spłaty ok. 178 557,8 zł (52 517 CHF x 3,4 zł), czyli ponad 34 tysiące zł więcej. Ot, taka magiczna sztuczka bankowa.

No i teraz wkraczamy na dość śliski grunt przewidywania dalszych losów naszej waluty w stosunku do franka. W przypadku kredytu hipotecznego patrzymy w perspektywie wieloletniej, więc tym bardziej takie prognozy wydają się mało sensowne.

Teoretycznie można było zabezpieczyć się przed wzrostem kursu CHF/PLN w 2008 roku przez otwarcie odpowiedniej pozycji na rynku FX i podobnie można byłoby zrobić na przykład także i teraz.

Praktyka jednak wskazuje, że lepiej podsunąć jakieś inne rozwiązanie. Moim zdaniem, o ile sytuacja domowa na to pozwala, warto nadpłacać kredyt za stałą kwotę w złotych przeliczaną później na franki. W tym przypadku mogło to by być na przykład 1000 zł miesięcznie. W efekcie, kiedy frank drożeje, dokupujemy mniej waluty, a kiedy tanieje, więcej.

W tym momencie oprocentowanie kredytu jest bardzo niskie. Jednak nie znamy przyszłości i kiedyś w końcu Szwajcarzy zaczną podnosić stopy i rata wzrośnie także z tego powodu.

Co do inwestowania i spekulacji, w tym na BTC, jestem sceptykiem co do szans osoby nie zajmującej się tym na co dzień. Owszem, pojedynczy strzał może być celny, ale zwykle bywa tak, że to, co nowicjusz zarobi w hossie, oddaje z naddatkiem w bessie. Na każdym rynku.

Dlatego zachęcam do prób za ograniczone kwoty, które można nieco powiększyć z czasem po nabraniu doświadczenia i kiedy się okaże, czy inwestowanie przynosi nam odpowiednią stopę zwrotu (wyższą niż bezpieczne formy lokowania kapitału).

Ostatnio na blogu poruszałem temat funduszy inwestycyjnych oraz giełdy.  Natomiast ze względu na liczne pytania i prośby wkrótce pojawi się jeszcze coś nowego związanego z tą tematyką.

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...