Kup pan dziurę w ziemi, czyli deweloperzy trzymają się mocno

Dawno na blogu nie pisałem o nieruchomościach, a w międzyczasie pojawiło się kilka interesujących zjawisk wartych odnotowania.

W dzisiejszej "Rzeczpospolitej" czytamy:

Tak dobrze, jak w ostatnich miesiącach, mieszkania już dawno się nie sprzedawały – twierdzą deweloperzy. Biznes idzie tak świetnie, jak na początku 2006 roku, czyli w boomie, gdy banki lekką ręką rozdawały kredyty hipoteczne, w tym frankowe. Tym razem jednak mieszkaniowa hossa nie wiąże się z wielką aktywnością banków, więc bańki na rynku ma nie być. Banki bowiem nie mogą się pochwalić tak dobrymi wynikami jak np. giełdowe spółki deweloperskie, którym sprzedaż mieszkań wzrosła kwartalnie o 9 proc.

Deweloperzy twierdzą, że 30–40 proc. mieszkań, w zależności od projektu, klienci nabywają za gotówkę.

Nieco opóźnione dane NBP potwierdzają tendencję coraz krótszego czasu sprzedaży mieszkań w największych miastach na rynku pierwotnym:

Ostre cięcie stóp przez RPP może ten trend jeszcze wzmocnić, ponieważ spadną zarówno raty kredytów, jak też pod znakiem zapytania stoi oprocentowanie lokat aktualnie przynoszących kilka procent realnego zysku.

My co prawda wciąż potrafimy wyłuskać najlepsze oferty dla depozytów, jednak część klientów wybiera mieszkanie jako lokatę kapitału, na przykład osoby, które dorobiły się w ostatnich latach na emigracji.

fot. freeimages.com

Oprócz tego należy wspomnieć, że nie można mówić o jednorodnym rynku nieruchomości w całej Polsce. Mamy Polskę A, czyli kilka dużych enklaw i Polskę B, czyli całą resztę.

Stąd powstaje dysonans między tym, co czytamy w mediach, a naszymi odczuciami. Wiele miast wyludnia się i tam ceny nie mają szans na znaczący wzrost. Klasycznym przypadkiem jest Łódź, która jeszcze 25 lat temu liczyła ponad 850 tys. mieszkańców, a teraz mieszka w niej nieco ponad 700 tys. osób.

Jeszcze gorzej bywa w mniejszych miejscowościach - mimo wszystko Łódź nadal pozostaje dużą aglomeracją i przyjeżdżają do niej studenci.

Znam taki przypadek w swojej rodzinie, że mieszkanie w kilkudziesięciotysięcznym mieście najpierw próbowano wynająć, ale lokatorzy dewastowali je, nie płacili i uciekali, aż w końcu mój kuzyn przestał marzyć o byciu rentierem i wystawił je na sprzedaż. Sensownych kupców brak.

Sam też otrzymałem taki kłopotliwy spadek - mieszkanie w małym mieście częściowo wyremontowałem, ale prędzej je sprzedam, niż wydam kolejne kilkanaście/kilkadziesiąt tysięcy zł na dalszy remont i wyposażenie, aby potem przez lata próbować odebrać te pieniądze z zysku z wynajmu (na realny wzrost wartości raczej nie liczę).

Natomiast ludzie przenoszą się i będą się przenosić do największych aglomeracji w poszukiwaniu lepszej pracy czy na studia. Dlatego określony popyt w takich miastach jak Warszawa czy Kraków zawsze będzie istniał, także na wynajem.

źródło: NBP

Dlatego w wybranych aglomeracjach deweloperzy nadal dyktują swoje warunki. Tym bardziej, że konstrukcja programu dopłat "Mieszkania dla Młodych" sprzyja deweloperom.

W opublikowanym we wrześniu cyklicznym raporcie NBP znalazłem taki fragment:

Pomimo, że inwestorzy giełdowi nadal relatywnie nisko oceniają perspektywy firm deweloperskich, szacowana rentowność deweloperskich projektów mieszkaniowych jest cały czas wysoka i wynosi co najmniej 20%. Deweloperzy utrzymują ceny mieszkań na niezmienionym poziomie, co przy niskich, spadających cenach czynników produkcji zapewnia im wysokie stopy zwrotu. Potwierdzają to badania rzeczywistych marż deweloperskich na projektach mieszkaniowych na największych rynkach.

Deweloperzy dobrze dopasowują ofertę do struktury popytu, tzn. mają w ofercie mieszkania małe, poniżej 50 m kw., które są poszukiwane przez nabywców. Potwierdza to szacunek krótkiego (4-5 kwartalnego) czasu sprzedaży mieszkań przez nich oferowanych. Zagrożeniem dla wysokiej rentowności projektów deweloperskich jest konkurencja sprzedawanych mieszkań z istniejącego zasobu (rynku wtórnego), gdzie ceny cały czas nieznacznie spadają i obecnie we wszystkich miastach są niższe niż na rynku pierwotnym. Drugi czynnik ryzyka to rosnąca liczba noworozpoczynanych projektów, co może także oddziaływać w kierunku obniżek cen.

Pomimo ustabilizowania się cen negocjacje z deweloperem mogą być bardzo trudne, zwłaszcza w największych miastach.

Rynek pierwotny (źródło: NBP)

Rynek wtórny (źródło: NBP)

Jestem ciekaw, czy ktoś z Was ostatnio kupował lub planuje kupić mieszkanie od dewelopera i jakie są Wasze odczucia? Udało się coś utargować?

Tutaj znajdziesz wskazówki jak negocjować z deweloperem.

I tu pojawia się zasadne pytanie zadane także w raporcie NBP - dlaczego inwestorzy giełdowi tak nisko wyceniają deweloperów, skoro branża ma tak świetlane perspektywy?

Kliknij, aby powiększyć

Częściową odpowiedź przynosi konstrukcja indeksu branżowego WIG deweloperzy. W jego portfelu dominują trzy spółki: Buwog, GTC i Echo, które obejmują mniej więcej dwie trzecie jego wartości.Buwog koncentruje się na rynku niemieckim i austriackim, a dwie pozostałe spółki skupiają się na nieruchomościach komercyjnych i to nie tylko w Polsce (GTC).

Dlatego użyteczność indeksu WIG deweloperzy do analizy technicznej deweloperów mieszkaniowych jest znikoma i należy patrzeć na wykresy poszczególnych spółek.

W czerwcowym raporcie DM mBanku analitycy zaproponowali następującą strategię dla sektora:

W 2014 r. spodziewamy się dalszej poprawy otoczenia konkurencyjnego dla deweloperów mieszkaniowych notowanych na GPW. Będzie to wynikać z:
(1) utrzymującego się środowiska niskich stóp procentowych,
(2) poprawy na rynku pracy,
(3) złagodzenia polityki kredytowej banków - częściowo zneutralizowanego nowelizacją Rekomendacji S,
(4) wejścia w życie rządowego programu wsparcia zakupu mieszkań – Mieszkanie dla Młodych,
(5) uruchomienia Funduszu Mieszkań na Wynajem,
(6) ograniczenia podaży mieszkań przez najsłabsze podmioty w branży w następstwie wejścia w życie ustawy deweloperskiej.

Zalecamy przeważanie spółek z sektora. 

Faworytami analityków były spółki Dom Development oraz Robyg. Natomiast w najnowszym październikowym raporcie stawiają na LC Corp.

Nie wiem, czy na pewno te spółki przyniosą atrakcyjne stopy zwrotu w przypadku powrotu wzrostów na GPW. Jedynie wskazuję na ciekawy trop. Oby zyskowny.

Póki co, na giełdach obserwujemy korektę i przede wszystkim proponuję przejrzeć swoje zlecenia obronne a dopiero w dalszej kolejności szukać nowych zyskownych inwestycji.