Kredyt hipoteczny w CHF, euro czy złotych?

Przedwczoraj napisał do mnie maila w imieniu kolegi Sebastian z pytaniem w jakiej walucie powinien wziąć kredyt hipoteczny na 30 lat. CHF, euro, a może złoty?
Teoretycznie najrozsądniejsza strategia to kredyt w walucie, w której zarabiamy. Wtedy nie interesuje nas jak zmieniają się kursy franka czy euro do złotego. Jednak różnica w ratach wciąż pozostaje znacząca i ten sam kredyt w walucie z reguły spłacamy niższymi ratami.

Z tego powodu trzeba co najmniej zastanowić się nad wyborem.

Na przykład Marcin Krasoń (wrzucam linka do jego strony, bo czasem tu wpada na bloga:) w ostatnim raporcie Open Finance (czy ta tabelka w środku artykułu jest ok?) podaje jak to obecnie wygląda w grupie BRE Banku:

„Promocyjna marża dla kredytu w euro na 250 tys. złotych (przy LTV równym 75 proc.) wynosi obecnie 3,3, co przy trzymiesięcznej stawce LIBOR niższej od 0,7 daje oprocentowanie kredytu na poziomie ok. 4 proc. Uwzględniając 5-proc. spread (taki jest w BRE Banku) i rozkładając płatność na 25 lat, otrzymamy miesięczną ratę równą 1387 zł (przed obniżką marż było 1461 zł). Dla porównania rynkowa średnia dla podobnego kredytu w złotych wynosi 1735 zł, czyli o 25 proc. więcej.”

Jeśli ktoś nie wie co oznaczają podstawowe pojęcia z rynku kredytów hipotecznych, które znalazły się w cytacie, to je teraz przedstawię, a ci, którzy je znają powinni przewinąć sobie wpis trochę do dołu.

Każdy, kto planuje wziąć kredyt hipoteczny musi się z nimi zapoznać.

LTV – Loan to Value, czyli stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości. W czasie największego szaleństwa banki dawały nawet na 120%, licząc, że ceny nieruchomości będą leciały jak balony do nieba. Teraz znajdziemy kredyty na 100% wartości, ale naprawdę zdecydowanie większy wybór jest przy wkładzie własnym, co najmniej 10%. Każdego zachęcam do uzbierania tego wkładu, ponieważ koszt kredytu wtedy zdecydowanie spada. Poza tym rekomendacja T KNF pewnie wymusi takie wkłady w przyszłym roku.

LIBOR - London Interbank Offered Rate, czyli stopa procentowa, po której pożyczają sobie nawzajem pieniądze wielkie banki.

Spread – różnica kursu kupna i sprzedaży danej waluty. Warto sprawdzić taką tabelkę w banku i porównać do innych, bo z reguły spłacamy raty po kursie sprzedaży. Czasem bywa on horrendalnie zawyżony – przykładowo w Dom Banku dzisiejszy kurs sprzedaży euro to … 4,3252 zł. A jeszcze trzeba wziąć pod uwagę, że udzielany kredyt bank przelicza zazwyczaj po kursie kupna danej waluty. Tym samym bierzesz w banku na przykład 400 000 zł, czyli 100 000 euro, a jakbyś chciał spłacić jutro, musisz już oddać 415 000 zł (to i tak dość niezły wariant).

Dochodzi jeszcze jeden bardzo ważny czynnik, czyli cross selling. Na to uczulam, bo bank przy okazji udzielania kredytu wciska mnóstwo innych produktów jak drogie ubezpieczenie, obowiązkowy płatny ROR, kartę kredytową itd. To też trzeba sobie skalkulować dokładnie i doliczyć do raty.

Wróćmy do tytułowego pytania. Moim zdaniem, jeśli ten kolega ma możliwość powinien zastanowić się nad euro, dlatego, że po pierwsze rata będzie niższa, a po drugie Polska w końcu wejdzie do strefy euro, więc nie będzie trzeba go przeliczać ze złotych na euro (chociaż nie wiem co tam banki wypisują dokładnie w umowach i trzeba to dokładnie sprawdzić).

Najlepiej zrobi jeśli przejrzy wszystkie dostępne oferty w internecie (w przeciwieństwie do lokat tu całkiem niezły jest nawet PKO BP), połazi po bankach i popyta doradców pamiętając, że interes drugiej strony jest zwykle sprzeczny z jego, czyli gorąco promowany kredyt przez danego pośrednika niekoniecznie jest najlepszy dla niego, ale prędzej zapłaci doradcy najwyższą prowizję.

Poza tym stopy procentowe w ciągu 30 lat będą się zmieniały i o niższe będzie trudno, więc biorąc kredyt należy przygotować się na sytuację, kiedy rata znacząco wzrośnie.