środa, 9 marca 2016

"Ponad 5% zysku netto". Alternatywa dla lokaty?

Spadające oprocentowanie lokat sprawia, że coraz więcej osób szuka sensownych alternatyw. W przypadku mniejszego kapitału pewnym rozwiązaniem jest skorzystanie z jednej z promocji, w której otrzymujemy premię - przykładowo trwa akcja Raiffeisena dla nowych klientów. W ten sposób istotnie "podkręcamy" procenty.

Posiadaczom większej kwoty trudniej wykonać podobną operację - oczywiście zachęcam do odwiedzania comiesięcznego zestawienia najlepszych lokat i kont bankowych i sprawdzania, czy da się cokolwiek wycisnąć z banków.

Naturalnym tropem wydają się nieruchomości. Jeszcze niedawno stopa zwrotu z mieszkania na wynajem byłą porównywalna z lokatami, czasem wręcz z nimi przegrywała. Teraz, przynajmniej tak twierdzą pośrednicy, sytuacja zaczęła się odwracać.

Czy rzeczywiście mieszkanie na wynajem znowu jest lepsze od lokaty? Jakie jest Wasze zdanie? Zapraszam do podzielenia się doświadczeniami i opiniami w komentarzach.


Dziś na stronie Home Brokera ukazał się materiał, w którym Marcin Krasoń i Maciej Górka przekonują, że rentowność netto najmu mieszkań w niektórych przypadkach przekracza 5% (średnia wynosi 4,84%):


Co zaskakujące, najbardziej opłacalną inwestycją z dużych miast miałoby być mieszkanie w... Łodzi.

Jak liczona jest rentowność najmu?

Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W wyliczeniach uwzględniano dane z siedmiu rynków nieruchomości: Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Pod uwagę bierzemy medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych. Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania, 5 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (6 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 7 PLN w Warszawie) oraz podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

Na pewno podchodzę do tych danych z dużą rezerwą, ponieważ prezentuje je pośrednik nieruchomości żywo zainteresowany tym, aby klienci kupowali mieszkania, licząc na "pewny" zysk powyżej lokaty bankowej.

Jednak dziś opublikowano również raport NBP na temat rynku nieruchomości w IV kwartale 2015 r., w którym także znajdziemy pozytywną opinię na temat opłacalności najmu:

Kliknij, aby powiększyć
Eksperci NBP mówią nawet o pewnym ożywieniu na rynku mieszkaniowym:



Tymczasem na wykresach tego ożywienia za bardzo nie widać, a w omówieniu raportu pisze się wręcz - "W Warszawie na rynku wtórnym nadal obserwujemy niższą cenę realną mieszkania (deflowaną CPI) względem najwyższych cen notowanych w III kwartale 2006 r."
 
Rynek pierwotny

źródło: NBP

Rynek wtórny


Ceny transakcyjne w IV kw. 2015 r.

źródło danych: NBP

Są to wartości przybliżone i służą jedynie do ogólnej orientacji, ponieważ nawet w poszczególnych miastach pojawiają się istotne różnice, także dla mieszkań o zbliżonym standardzie - przykładowo w Warszawie na cenę mieszkania bardzo pozytywnie oddziałuje położenie blisko linii metra.

Na pewno nie ma co się spieszyć z realizacją pomysłu kupna mieszkania na wynajem, tylko lepiej spokojnie sondować rynek i szukać okazji z ceną wyraźnie poniżej średniej rynkowej.

Pamiętam modę na fundusze inwestycyjne zamknięte nieruchomości komercyjnych, które często wymagały od klientów wysokich wpłat (nawet jednorazowo po kilkaset tys. zł). Sprzedawcy rysowali świetlane perspektywy, a tymczasem w niektórych przypadkach klienci nie tylko stracili, ale mieli też spory problem z odzyskaniem reszty pieniędzy.

Wyniki tego typu funduszy najlepiej ilustruje wykres z raportu NBP:


Dlatego, aby pomóc nam wszystkim uniknąć tego typu pułapek, bardzo chętnie poznam opinie szczególnie tych osób, które zajmowały się lub zajmują wynajmem mieszkań. Zapraszam do komentarzy!




Kwota lokaty od 200 zł do 30 tys. zł. Odsetki płatne z góry, możliwość podniesienia oprocentowania do 4% po wpływie wynagrodzenia min. 500 zł. Otwarcie konta Active bez karty debetowej i zapewnienie wpływów co miesiąc 1500 zł (może być przelew własny z innego banku) oznacza jego całkowitą bezpłatność.

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...