poniedziałek, 27 stycznia 2014

Ceny mieszkań przestały spadać. Widać nieśmiałe wzrosty

NBP opublikował dziś raport dotyczący sytuacji na rynku nieruchomości. Pierwszy wniosek brzmi następująco: ceny transakcyjne mieszkań przestały spadać, a nawet obserwujemy nieśmiałe oznaki ożywienia, głównie w Warszawie.



















Rekordowo niskie stopy procentowe powinny się utrzymać co najmniej do końca pierwszego półrocza tego roku. Z tego powodu kredyty są teraz naprawdę tanie.

Dodatkowo w ubiegłym roku pośrednicy i deweloperzy nakłaniali klientów do szybkich zakupów z powodu rekomendacji S. Weszła ona w życie wraz z początkiem tego roku, a jednym z głównych jej zaleceń jest wymóg posiadania przez kredytobiorcę co najmniej pięciu procent wkładu własnego.

Czy mamy teraz dobry moment do kupna mieszkania? A może należy poczekać? Podziel się opinią w komentarzach.


Moim zdaniem należy przyznać rację Komisji Nadzoru Finansowego, która argumentowała, że  konieczność uzbierania choćby minimalnego wkładu własnego wspiera oszczędzanie oraz pozwala danej osobie/rodzinie  przekonać się, czy jest w stanie podołać dodatkowemu wieloletniemu obciążeniu kredytem hipotecznym.

Poza tym istotnie obniża się w ten sposób koszt kredytu oraz buduje bufor bezpieczeństwa na wypadek trudnej sytuacji życiowej, kiedy musisz sprzedać mieszkanie po w miarę sensownej cenie.

Zauważmy, że dzisiejszy raport NBP dotyczy sytuacji w III kwartale ubiegłego roku, a końcówka 2013 r. była dla sprzedawców jeszcze bardziej udana.
















Co prawda są to ceny ofertowe, a nie realne transakcje, ale jakiś tam ząbek widać.

Natomiast trudno mówić o wielkim przełomie - w 2009 roku również wydawało się, że rynek mieszkaniowy odbija od dna, a to była wyłącznie lokalna korekta. Na dodatek w IV kwartale działał czynnik strachu przed końcem kredytów bez wkładu własnego.

W styczniu ruszył program dopłat "Mieszkanie dla młodych". Na razie taki kredyt dostępny jest tylko w dwóch bankach: PKO BP i Pekao SA. Według Open Finance rewelacji tam nie znajdziesz i trzeba spełnić sporo różnych wymogów, aby się opłacało (głównie chodzi o wkład własny). W lutym do gry przystąpią kolejne banki.

Jednak nie sposób nie dostrzec, że słaby rynek pracy i demografia nie sprzyjają pośpiechowi w zakupach.

Z kolei NBP nieco zaskakuje optymizmem na temat sytuacji deweloperów:


budowa mieszkań jest rentowna, skumulowane marże zysku w przypadku nowo rozpoczynanych projektów deweloperskich pozostają stabilne, a nawet zaczynają rosnąć. Liczba bankructw firm deweloperskich jest niewielka w relacji do innych sektorów. Sytuacja większości firm deweloperskich wydaje się być stabilna na tle całej gospodarki.

Jeszcze ciekawiej robi się, kiedy przyjrzymy się notowaniom największego dewelopera notowanego na GPW związanego z rynkiem mieszkaniowym. Akcje Dom Development w zeszłym tygodniu ustanowiły kilkuletnie maksimum. Poprzednio 59 zł widziano w... 2010 roku:

Kliknij, aby powiększyć
Dziś tanieją one z całym rynkiem, a nawet znacznie silniej. Natomiast obstawiający hossę emerytalną otrzymują tu jakiś trop do dalszej samodzielnej analizy, tym bardziej, że Dom Development nie stanowi odosobnionego przypadku w sektorze:



Kliknij, aby powiększyć

Dużym minusem tych spółek jest ich marna płynność.

Zwracam też uwagę (nie pierwszy raz) na pewną zmyłkę. Indeks WIG-Deweloperzy w niewielkim stopniu dotyczy typowych deweloperów sprzedających mieszkania. Koncentruje się na deweloperach działających w sektorze typowo komercyjnym - biurowce, galerie handlowe.

Dlatego w przypadku "mieszkaniówki" należy przeglądać wykresy poszczególnych spółek. A czy nie kryją one jakichś istotnych informacji fundamentalnych? Całkiem możliwe.

W niedawno odtajnionej strategii inwestycyjnej DI mBanku na 2014 r. znajdziemy dwie pozytywne rekomendacje dotyczące spółek powyżej. Podniesiono zalecenie z "trzymaj" do "akumuluj" dla Dom Development oraz proponuje się zakupy akcji Robygu (data rekomendacji 15.01.2014 r.).

Analitycy wskazują na rekordowy pod względem sprzedaży mieszkań IV kwartał ubiegłego roku (w raporcie błędnie napisano 2014).

Ich faworyci wśród deweloperów na ten rok stanowią wspomniany Robyg, LC Corp, Capital Park oraz Echo Investment. Możliwe, że już wcześniej klienci biura zaczęli kupować te akcje i w ten sposób podbili kursy.

Obecna wyprzedaż na giełdach, najsilniejsza na rynkach wschodzących skłania do sporej ostrożności. Co prawda zaliczamy się z Meksykiem do tzw. good guys, w przeciwieństwie do bad guys - np. Argentyna, Turcja, ale najciekawsze rzeczy dopiero przed nami, czyli reakcja rynków na komunikat po posiedzeniu FOMC Banku Rezerwy Federalnej..

Rozważający ewentualne zakupy akcji dostają akurat ten tydzień na zastanowienie się, czy nadszedł ten właściwy moment, czy może jednak korekta przekształci się w coś poważniejszego.

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...