środa, 22 marca 2017

Mieszkanie na wynajem to dobra inwestycja? Tak twierdzi NBP

Czy mieszkanie na wynajem to dobra inwestycja?

Tak właśnie twierdzi NBP.

W opublikowanym kilka dni temu cyklicznym raporcie możemy przeczytać:

Inwestycja mieszkaniowa (bez liczenia kosztów transakcyjnych) nadal jest krótkookresowo opłacalna.

Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania, rentowność inwestycji mieszkaniowej jest wyższa niż oprocentowanie lokaty bankowej i rentowność 10-letnich obligacji skarbowych oraz zbliżona do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu

Zwróćmy uwagę na dynamikę tego trendu:


Jak czytać wykres?

7M oznacza 7 miast: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław i Warszawa. GD to gospodarstwa domowe. Dalsze wyjaśnienie z NBP: "Wartość powyżej 1 oznacza większą opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem osobom trzecim od lokowania kapitału w innych inwestycjach. Analiza ta nie uwzględnia wysokich kosztów transakcyjnych na rynku mieszkaniowym oraz potencjalnie długiego czasu wychodzenia z takiej inwestycji."


Dane są opóźnione i kończą się na czwartym kwartale 2016 r. W międzyczasie wystrzeliła w górę inflacja CPI - odczyt za luty wyniósł 2,2 proc.

Banki na razie udają, że tego nie widzą i nie kwapią się z podniesieniem oprocentowania lokat. Dlatego awaryjnie oszczędzający mogą rozważyć obligacje indeksowane inflacją - więcej o nich przeczytacie w oddzielnym artykule.

Kolejnym naturalnym tropem jest inwestycja w mieszkanie, w tym na wynajem.

Pozornie na rynku mieszkaniowym nic szczególnego się nie dzieje, o czym świadczy fakt, że według najnowszego odczytu Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance wzrósł przez rok o symboliczne 0,46 proc.


Jednak po zagłębieniu się w ceny w poszczególnych miastach zaobserwujemy znaczne różnice. Na przykład gwałtownie wzrosły ceny w Łodzi:


Z kolei w danych NBP widać trend wzrostowy w cenach mieszkań na rynku pierwotnym w Warszawie przy zastoju na wtórnym:

Kliknij w wykres, aby powiększyć

Natomiast GUS wskazuje na duże ożywienie na rynku mieszkaniowym od początku roku.

Jeżeli chodzi o konkretne dane na temat rentowności wynajmu mieszkań, ostatnie takie zestawienie widziałem w wakacje zeszłego roku - tutaj. Nowy raport powinien ukazać się niedługo i wtedy zaktualizuję wpis wstawiając tabelkę ze średnią rentownością wynajmu w największych miastach.

Co istotne, aż 65 procent transakcji dokonuje się za gotówkę bez wsparcia kredytem. Widać, że wiele osób wybiera mieszkanie zamiast słabo oprocentowanej lokaty w banku.

Co do zadłużania się, mam pewne wątpliwości.

W tym momencie stopy procentowe są niskie, ale kredyt hipoteczny zaciągamy na długo i nie wiadomo, co będzie za 5-10 lat. Dlatego osobiście nie jestem zwolennikiem nadmiernego lewarowania się na kredycie pod wynajem. Część osób w ten sposób zarabia, inni przeliczyli się, na przykład biorąc kredyt we frankach i pozostały im protesty na ulicy czy procesowanie się z bankami.

Czy biorąc kredyt warto skorzystać z usług pośrednika finansowego? Według mnie samo spotkanie do niczego nas nie zobowiązuje, ale nie powinniśmy podejmować pochopnych decyzji i podpisywać wszystkiego, co nam podsuwa pracownik. W końcu w jego interesie jest zarobić jak najwięcej na prowizji od kredytu. Dlatego wizyta w Open Finance czy Expanderze może nam pomóc szybciej wybrać odpowiedni kredyt hipoteczny, ale nie ma sensu spieszyć się z decyzją.

Poza tym NBP asekuracyjnie pisze, że mieszkanie na wynajem opłaca się w krótkim horyzoncie czasu. Nie wiemy, co się wydarzy za parę czy paręnaście lat. Przykładowo pojawi się podaż mieszkań na wynajem oferowanych przez państwo albo pogorszy gospodarka i ludzie zaczną masowo emigrować itd. Dlatego rozumiem kupujących za gotówkę. Jeśli nie goni nas rata kredytu, możemy spokojnie przeczekać gorszą koniunkturę.

Uważam, że za kupowanie pod wynajem na kredyt powinni brać się wyłącznie doświadczeni inwestorzy, a nie nowicjusze, którzy przeczytali jakąś książkę czy ukończyli kurs i myślą, że z automatu stali się ekspertami.

Ciekaw jestem, jakie są Wasze doświadczenia z nieruchomościami i ich wynajmowaniem. A może kupiliście je głównie jako lokatę kapitału? Zapraszam do dyskusji w komentarzach.

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...