niedziela, 17 maja 2009

Czy warto wziąć teraz kredyt hipoteczny?

Pytanie o to czy warto teraz wziąć kredyt hipoteczny i kupować mieszkanie na pewno nurtuje wielu ludzi.


Nie każdy potrafi samodzielnie czy z drugą połówką odłożyć w kilka lat tyle pieniędzy, żeby nie potrzebować łaski ze strony banku.

Poza tym jest też taka grupa, która uważa, że potrafi uzyskać stopę zwrotu dużo wyższą niż oprocentowanie pożyczki. Faktycznie, obecnie kredyt hipoteczny kosztuje stosunkowo niewiele.

Według mnie taka postawa jednak wywiera niepotrzebną presję na inwestorze. Skoro płacisz raty, inwestycje muszą stale dawać wyższe zyski niż kredyt i to już zaburza chłodną kalkulację, przynajmniej moją.


Poza tym zwolennicy lewarowania często zapominają o jednym istotnym czynniku, czyli długości kredytu. Czy naprawdę ktoś wierzy, że tak niskie stopy procentowe są zjawiskiem trwałym na wiele lat?

Ja nie.

Uważam, że ten gigantyczny dodruk pustego pieniądza prędzej czy później nakręci inflację, a potem banki centralne, chcąc nie chcąc, będą musiały podnosić stopy procentowe. Zresztą nawet NBP ma takie zadanie ustawowe (walka z inflacją). Możemy się tylko zastanawiać kiedy to nastąpi. Za rok, dwa, trzy. Obojętnie. Tego procesu nie da się zatrzymać.

W takim razie co robić?

Sam nie mam w tej chwili ani aż tak dużo wolnych środków, ani fizycznej konieczności, żeby kupować mieszkanie czy dom, ale pewnie są tacy, którzy noszą się z takim zamiarem.

Niestety banki nie ułatwiają życia i stawiają coraz wyższe wymagania wobec kredytodawców. Ja i tak upieram się, że każdy powinien uzbierać jakiś wkład własny (10-20%) czy bank tego wymaga czy nie. W takim wypadku warunki kredytu są lepsze, a spłacający bardziej szanuje pieniądze.

Dodatkowo pomaga „Rodzina na swoim”.

Obojętnie czy posiadasz własne środki czy zbierasz na wkład własny lepiej pewnie zrobisz czekając z zakupami przynajmniej do jesieni.
Ceny powinny być przynajmniej kilka procent niższe i jeśli sprzedający przekonają się, że mowa o odbiciu jest tylko czystym marketingiem, ich skłonność do ustępstw także wzrośnie.

Problemem jest według mnie co do jesieni stanie się ze złotym? Naprawdę jest to wielka niewiadoma i mądrzejsi będziemy dopiero wtedy, kiedy zobaczymy reakcję na wielką dziurę budżetową (może nawet ostatecznie 80 mld złotych).
Dodatkowym czynnikiem niepewności jest rynek akcji. Jeśli przyjdzie głębsza korekta ostatniej fali wzrostowej, zrobi się nerwowo także na walucie.

Z kolei utrzymanie i kontynuacja wzrostów powinna załagodzić napięcia związane z deficytem budżetowym.

Prognozowanie wydaje się obarczone dużym marginesem błędu.

W piątek w TVNCNBC Biznes (link do rozmowy w dziale biznes pod tytułem „Trudny kwartał Polnordu”) wiceprezes Polnordu zdradził, że koszt budowy metra kwadratowego dla spółki w większych miastach to 3000 PLN, a w Warszawie 3500 PLN plus koszty działki i pochodne.

Roboczo przyjmijmy tak, że mieszkanie o niezłym standardzie w małej miejscowości kosztuje dewelopera mniej niż 3000 złotych za metr kwadratowy (minimum 2000), w większej poniżej 4000 zł, a w Warszawie 4500- 5000 zł.

No i to są dobre ceny do zapłaty za nowe mieszkania na dziś dla poszukiwacza okazji.
Niektórzy deweloperzy puszczą po kosztach i poniżej, aby spłacić kredyty, albo splajtują.

Ja uważam, że można przyjąć dość efektowną tezę, że w małym mieście ta kwota powinna wynosić 500 euro za metr, a w Warszawie 1000 euro i po prostu skonwertowałbym przynajmniej część gotówki na euro czekając na jesienne zakupy.

Podobnie wracając do kwestii tytułowej, także myślę, że wiele wyjaśni się w wakacje i ceny mają małą szansę, aby wzrosnąć w złotych, a potencjał spadku jest nadal spory. Z tego powodu zaryzykuję tezę, że warto brać kredyt hipoteczny, ale najwcześniej za 4-5 miesięcy. Wtedy także powinno znacząco spaść ryzyko walutowe (pytanie przy jakim poziomie chf czy euro).

Tymczasem dobrze rozglądać się po rynku i przeglądać wszelkie dostępne oferty, bo dla wielu ludzi to przecież największa inwestycja w życiu i należy się do niej starannie przygotować.

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...