poniedziałek, 9 grudnia 2019

Ceny mieszkań szybują coraz wyżej. Jedni widzą bańkę, inni uspokajają

W ubiegłym tygodniu w mediach finansowych pojawiły się tezy HRE Think Tanku, który dowodzi, że na rynku mieszkaniowym wcale nie ma żadnej bańki spekulacyjnej, ponieważ rosną wynagrodzenia, a wraz z nimi siła nabywcza kupujących i ich zdolność kredytowa. Jest ona zdecydowanie wyższa niż w poprzednim szczycie w 2007 roku i na dodatek obecnie łatwiej uzyskać kredyt hipoteczny.

Dlatego istnieje przestrzeń do dalszych zwyżek cen, nawet rzędu kilkudziesięciu procent.

Możliwe, że ten deweloperski optymizm jest nieco na wyrost. Jednak liczący na rychły krach na rynku i kupno mieszkania wyraźnie taniej, muszą uzbroić się w cierpliwość albo po prostu zaakceptować obecny stan rzeczy.

A ceny szybują coraz wyżej.

Według bazy danych zbieranych przez NBP w trzecim kwartale br. we wszystkich siedemnastu badanych miastach było drożej niż przed rokiem:

Ceny transakcyjne, obliczenia własne (porównałem ceny z III kw. 2019 r. do cen z III kw. 2018 r.)
Oczywiście dane są jedynie orientacyjne, a na dodatek mogą występować duże różnice nawet w jednym, zwłaszcza większym mieście. Dlatego nie podchodziłbym do nich jak do wyroczni, tylko traktował jako pewien punkt odniesienia.

Więcej informacji  wykresów ze strony NBP znajdziecie w raporcie za II kwartał, tutaj raport AMRON-SARFiN za III kwartał br., a tu sprzedaż mieszkań w III kw. giełdowych deweloperów.


Od marca 2015 r. RPP utrzymuje stopy procentowe na tym samym poziomie i wciąż pozostaje niewzruszona na kolejnych posiedzeniach.

W efekcie mamy nie tylko tani kredyt, ale z drugiej strony coraz mniej atrakcyjne oprocentowanie depozytów bankowych podgryzanych przez rosnącą inflację CPI.

Na rynku bankowym trwa konsolidacja i właściwie (może poza wybranymi kontami oszczędnościowymi) nie opłaca się w nich trzymać większych pieniędzy.

Aktualnie łatwiej w banku zarobić dzięki udziałowi w atrakcyjnej promocji i na dodatek zwykle nie trzeba z tego powodu blokować większego kapitału.

Taką ciekawą promocję ma Bank Pekao. Bank oferuje 200 zł za założenie Konta Przekorzystnego z Kartą Rewolucyjną i spełnienie prostych warunków. Szczegóły znajdziecie tutaj >>

 Jakimś pomysłem na ulokowanie oszczędności są też obligacje skarbowe, zwłaszcza te indeksowane inflacją. Dlatego ich sprzedaż bije ostatnio rekordy.

Natomiast zupełnie zniechęcająca jest koniunktura na warszawskiej giełdzie. Pomimo bardzo udanego roku na zagranicznych rynkach GPW pogrążyła się w marazmie. A niskie stopy zwrotu odstraszają klientów funduszy.

W efekcie, w dużej mierze z braku sensownych alternatyw, wiele osób wciąż uważa nieruchomości jako jeden z najlepszych pomysłów na udaną inwestycję albo przynajmniej taką, która pozwoli zachować kapitał w środowisku rosnącej inflacji.

Jestem ciekaw, czy Wy też tak sądzicie. Dlatego przygotowałem ankietę na Twitterze:

Zachęcam też do nieco dłuższych wypowiedzi w komentarzach pod wpisem. Kupujecie? Czekacie? A może wynajmujecie? Jak oceniacie obecny stan rynku nieruchomości?

Osobiście jestem na tym rynku głównie obserwatorem (preferuję płynniejsze rynki kapitałowe, gdzie posiadam symboliczną ekspozycję na nieruchomości przez amerykańskie REIT-y).

W obecnych okolicznościach nadal nie widzę powodów, aby w najbliższym czasie doszło do załamania cen. Na razie nic na to nie wskazuje. Owsem, w dłuższym okresie widać negatywne czynniki - na przykład demografia (spadek liczby mieszkańców Polski) obecnie łagodzona przez imigrantów. Mogą też pojawić się nowe, jak podatek katastralny. Jednak to nie są tematy na najbliższe miesiące.

Dlatego kupujący dla swoich potrzeb mają dość ograniczone pole manewru i jedynie mogą próbować polować na jakąś relatywną okazję, o ile taka w ogóle się pojawi.

Natomiast inwestorzy muszą dokładnie kalkulować każdy przypadek. Jedni zarobią, a inni niekoniecznie (średnia rentowność najmu dla nowych mieszkań wyraźnie spada). Wymaga to sporo pracy i analiz.
o godz.