Ostatnio w mediach trwa pewnego rodzaju nagonka na potencjalnych nabywców mieszkań, działek czy domów, żeby koniecznie teraz kupowali, bo taniej już nie będzie, a jeśli nawet to bardzo niewiele. Takie gadanie budzi moje zdumienie i pewien niesmak. Wiadomo, że pośrednicy kredytowi, agenci nieruchomości czy deweloperzy będą zawsze recytowali taką samą mantrę, ale szkoda, że nie istnieją niezależni eksperci, którzy nie są bezpośrednio zainteresowani jak największą sprzedażą, od której przecież zależy ich końcowe wynagrodzenie.
W sumie dobrze, że teraz mamy tak powszechny w bankach wymóg około 20% wkładu własnego i to oznacza, że potencjalny chętny musi się zmobilizować do oszczędzania i będzie bardziej szanować każdą złotówkę, a nie traktował swój kredyt hipoteczny jako wirtualne cyferki.
Przy rosnącym bezrobociu i kolejnych stadiach kryzysu finansowego, które rysują się dopiero przed nami, nie ma cudów i ceny nieruchomości nie wzrosną w ujęciu realnym. W sumie podobna sytuacja na rynku panowała całkiem niedawno, kilka lat temu gdzieś w latach 2001-2002 i podejrzewam, że przerabiamy podobny scenariusz.
Istotne w poprzednim akapicie jest słowo „realnym”. Problemem jest zachowanie bieżącej wartości naszych pieniędzy. Tymczasowo uważam, że przy obecnych poziomach cen walut, część można przerzucić na euro, choć te 4,4- 4,5 zł za sztukę i tak wydaje się kosmosem w porównaniu z ubiegłym rokiem. Tu nie ma prostych rozwiązań.
Osobiście uważam, że pierwsze odbiją ceny akcji i wolałbym powiększać zaangażowanie u maklera (tak zresztą powoli robię) celując w mniejsze spółki. Wątpię jednak, żeby te 1253 na WIG20 z 18 lutego było dnem (zapraszam do nowej ankiety na prawym panelu bloga) i ewentualna kontynuacja zwyżki wciąż będzie tylko korektą.
Nie każdy jednak ma taki profil ryzyka, żeby oszczędności życia pakować w tak dużym procencie na rynek giełdowy, ale ja z tymi nieruchomościami spokojnie czekałbym na wykrwawienie się marzycieli. Dopiero minęło kilka miesięcy szoku sprzedających. Jak przejdą w fazę desperacji na przykład po utracie pracy, a deweloperów mocniej przycisną banki, to wtedy pojawią się prawdziwe okazje inwestycyjne na rynku nieruchomości. Teraz ceny są ledwie nieco niższe od tych ze szczytów, a daleko im do poziomów z 2004 roku, gdzie, tak roboczo przypuszczam, znajdziemy jakąś stabilizację.
Wtedy nawet warto będzie pomyśleć o jakimś kredycie hipotecznym, gdy opadnie nieco dym trwającego pożaru. Jako osoba raczej konserwatywna w tych sprawach użyłbym kredytu raczej tylko uzupełniająco i to pod warunkiem, że nieruchomość rokuje nadzieję na zwyżkę ceny oraz da się ją wynająć, żeby przynajmniej pokryć koszty jej utrzymania. Póki co bardziej skupiłbym się na ochronie kapitału niż na zakupach, szczególnie tych na kredyt.
Nieco inaczej wygląda sytuacja osób, które nie inwestują/spekulują, tylko kupują mieszkanie, w którym mają żyć. Tu aż tak bardzo nie byłbym rygorystyczny i porównywałbym koszty wynajmu z obsługą kredytu i utrzymania nowego mieszkania/domu. Jeśli są podobne, to w takim wypadku pewnie po prostu targowałbym się z deweloperami już za parę miesięcy o różne upusty, a póki co zbierał na jak największy wkład własny i przeglądał oferty kredytów i mieszkań, żeby orientować się w temacie.