czwartek, 30 stycznia 2014

Kto kupi siedzibę mBanku? Fundusz tonie? Klientom puściły nerwy...

Niemal równo 10 lat temu na fali entuzjazmu związanego z wejściem Polski do Unii Europejskiej ruszyły zapisy na certyfikaty pierwszego polskiego zamkniętego funduszu nieruchomości. Przekonywano, że dzięki nim posiadacz zaledwie kilku tysięcy złotych stoi przed fantastyczną okazją wzięcia udziału w wielkiej hossie na rynku nieruchomości i to nie tylko mieszkaniowym, ale także komercyjnym.

Arka Fundusz Rynku Nieruchomości (FRN) FIZ miał najpierw wybrać dla swoich klientów atrakcyjne kąski, a potem sprzedać je po korzystnych cenach, aby po ośmiu latach w grudniu 2012 r. zakończyć działalność. Wtedy planowano wykup certyfikatów, które powinny przynieść solidny zysk. Środki powierzono ekspertom, a na nieruchomościach przecież się nie traci, zwłaszcza długoterminowo. Zgadza się?

Na dodatek niecierpliwi mogli w międzyczasie sprzedawać i kupować certyfikaty na GPW.

Nic dziwnego, że papiery rozeszły się jak świeże bułeczki i udało się zebrać z rynku niemal 340 mln zł.

Początkowo wszystko szło zgodnie z planem - do 2007 roku fundusz koncentrował się na zakupach. Wśród nich znajdziemy między innymi łódzką siedzibę mBanku, czyli Red Tower (transakcja 28.02.2007 r.).



Fot. Lux089
Tymczasem życie lubi płatać figle i zaraz po zbudowaniu portfela na rynku nieruchomości nastąpiło pęknięcie bańki spekulacyjnej. Właściwie do dziś nadal nie widać wyraźnych oznak odwrócenia długoterminowego trendu spadkowego - pojawiają się tylko jakieś krótkie korekty.

W tej sytuacji sprzedaż nieruchomości po zakładanych cenach stanowi poważne wyzwanie. A jak z nim poradził sobie fundusz Arki?

Przedłużył działalność. I to nie raz. Aktualnie ostateczna zaplanowana data rozwiązania funduszu to 28 czerwca 2014 r., czyli 1,5 roku później niż zapowiadano w 2004 r.

Kiedy w 2012 roku było wiadomo, że nie uda się spieniężyć wszystkich aktywów w terminie, zmieniono... statut funduszu w ten sposób, że inwestorzy mogą wcześniej albo sprzedać certyfikaty na giełdzie (tak jak dotychczas), albo przedstawić je do wykupu funduszowi w określonych terminach (co kwartał).

I faktycznie udało się spieniężyć część nieruchomości oraz stopniowo umorzyć trochę certyfikatów (w sumie do tej pory 28,2 proc. całości). Na dodatek na otarcie łez w lecie 2012 r. inwestorzy otrzymali bonus 11,37 zł za każdy posiadany certyfikat.  

Na tym jednak nie koniec kłopotów.

W listopadzie 2012 roku, niemal rok po pierwszych informacjach o planowanej transakcji sprzedaży Red Tower (i nie tylko), jeden z przedstawicieli firmy mówił tak: - Kiedy w 2007 r. kupowaliśmy Red Tower, zapłaciliśmy ponad 42,6 mln zł. Po remoncie wartość budynku znacząco przewyższa cenę zakupu. Cena, za którą chcemy go dziś sprzedać, jest objęta tajemnicą handlową.

Niestety, rynek nie podzielił tego entuzjazmu i Red Tower nadal widnieje w spisie nieruchomości Arki, a sami zarządzający przyznali w komentarzu, że nie posiadają w portfelu najlepiej rokujących nieruchomości z sektora premium (koncentrowali się na tańszych budynkach o wartości do 15 mln euro).

Prawdziwym szokiem dla inwestorów okazał się raport opublikowany 31.12.2013 r., kiedy fundusz ogłosił, że nie wykupi żadnego certyfikatu w kolejnym planowanym terminie, czyli jutro 31 stycznia. Teraz muszą oni czekać co najmniej do końca kwietnia.

Wygląda na to, że klientom puściły nerwy i obserwujemy kolejną falę wyprzedaży certyfikatów na GPW. W styczniu osiągnęły one historyczne minimum na poziomie nieco powyżej 60 zł.

Kliknij, aby powiększyć
Ciekawostka: u szczytu bańki spekulacyjnej certyfikaty notowano kilkadziesiąt procent powyżej ich wyceny -  więcej tutaj.

Wczoraj co prawda ostatnią transakcję zawarto po 62,45 zł, ale później ustawili się chętni do sprzedaży niżej i nie znaleźli amatora na swoje papiery:
źródło: Interia
W tym momencie ktoś może zapytać - Zaraz, zaraz. Czy to nie jest doskonała okazja do szybkiego zarobku na arbitrażu? Przecież ostatnia wycena certyfikatu wynosiła 95,12 zł. Dlaczego nie ma chętnych do kupna po 62 zł?

Odpowiedź jest oczywista - wycenia się na podstawie jakichś założeń rzeczoznawców funduszu,  niekoniecznie wyłącznie na twardych danych z realnych transakcji sprzedaży nieruchomości przeprowadzonych na rynku. A to one dopiero pokażą, ile naprawdę są warte nieruchomości w portfelu. Skoro nie będzie jutro wykupu certyfikatów, to z tymi transakcjami nie jest chyba najlepiej?

Bardzo interesująca będzie jutrzejsza wycena i komentarz Arki.

Klienci otrzymali srogą lekcję na temat dywersyfikacji, ekspertów, nieruchomości oraz funduszy.

Tymczasem branża nie daje o sobie zapomnieć.Omawiany na blogu w grudniu przypadek funduszu obligacji korporacyjnych Copernicus nie rokuje najlepiej. We wtorek późnym wieczorem podano wycenę jednostki aż o ponad 14 procent niższą niż poprzednio, czyli teoretycznie bezpieczny fundusz w kilka tygodni stracił ponad 20 procent.

Na dodatek klienci nadal nie mogą odzyskać pieniędzy, a Copernicus poprosił KNF o zgodę, aby wypłatę dokonać w... dwóch ratach.

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...